전월세 상한제, 장단점 여기서 알아보자

주택 임대차 보호법 개정안의 일부인 전월세 상한제가 31일인 오늘 오전 국무 회의를 거쳐 통과되었다는 소식이 큰 이슈입니다. 전월세 상한제 장단점을 알아봐야겠습니다.

 

여당 의원과 무소속 의원 등을 포함한 전체 187명의 인원이 이번 표결에 참석하였고, 그중에 185명의 찬성과 2명의 기권으로 최종 의결되었습니다.

 

 

야당인 미래 통합당 의원들은 이러한 개정안 표결 이전에 이에 반대하는 의미로 전원 퇴장하여 이러한 여당의 단독적인 법안 상정과 의결에 항의의 뜻을 표했습니다.

 

전월세 상한제란 세입자의 주거 권리를 보호하자는 취지에서 비롯된 주택임대차 보호법 개정안의 일부입니다. 자세한 내용 아래에서 정리된 것으로 보시겠습니다.

 

새로 바뀌는 주택 임대차 보호법 개정안 주요 내용

이번에 개정된 주택임대차 보호법 개정안 핵심 내용은 전월세 상한제와 계약갱신청구권에 관한 것입니다. 자세한 내용을 함께 알아보시죠.

 

 

전월세 상한제란 세입자가 2년 계약 후 추가로 2년 계약을 요구할 수 있게 하고, 이때 임대료를 상승할 수 있는 비율을 최대 5%로 제한하는 내용을 담고 있습니다. 만약 5억 원짜리 전세 계약을 했다면 2년 뒤에는 최고 2500만 원까지만 올릴 수 있다.

 

또한, 세입자는 임대인에게 계약갱신청구권이라는 것을 요구할 수 있게 됩니다. 이는 세입자는 임대인과의 기존 2년 계약이 끝나면, 추가적으로 2년을 더 살지 말지 결정하여 임대인(집주인)에게 추가 2년 계약을 더 요구할 수 있는 권리를 뜻합니다. 임대인은 특별한 사정이 없으면 이러한 세입자의 요구를 받아들여야 합니다. 

 

그러나 이 경우 임대인(직계 존속과 직계비속을 포함)이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우, 세입자 즉 임차 임의 계약갱신청구권은 행사할 수 없게 됩니다.

 

예외적으로 임대인이 세입자와 서로 합의를 통해 세입자에게 상당한 양의 보상을 줄 경우 역시 이러한 계약갱신청구권 행사를 포기한 것으로 보고 권리를 행사할 수 없게 됩니다.

 

이번에 새로 개정되는 주택임대차 보호법은 신규 계약뿐 아니라 기존 계약에도 소급 적용되게 되므로 파장이 일고 있습니다. 소급 적용이란 법 시행 이후의 계약에 까지 그 개정안을 적용하는 것을 말합니다. 이번 개정안을 소급 적용시키게 된 이유는 과거의 경험 때문입니다.

 

과거 1989년 12월 임대차 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘렸을 때 기존 계약에 소급 적용하지 않아 처음 반년 동안은 전셋값이 대폭 오른 부작용이 있었습니다.

 

전월세 상한제와 계약갱신청구권, 장점은?

 

이번 주택임대차 보호법 개정안은 임대 시장과 전세 시장의 안정과 주거 안정에 큰 효과를 가져올 것으로 전문가들은 보고 있습니다. 기존 전월세 세입자들은 일방적으로 임대인이 전월세 금액을 올리거나, 계약 연장을 해주지 않는 등의 처우를 받아, 안 그래도 집값이 높아 집을 구매하지 못하는 서민들이 큰 주거불안을 안고 살아야 했습니다.

 

이번 전월세 상한제로, 전세나 월세로 거주하는 세입자들은 2년 계약에 2년을 추가적으로 더 거주할 권리를 행사할 수 있으니 안정적인 거주에 큰 도움이 될 것입니다.

 

전월세 상한제와 계약갱신청구권, 단점은?

이번 개정안은 임대인들의 큰 불만을 사고 있는데요, 집주인들은 전세가가 올라도 제 값을 받지 못할 수도 있다는 우려 때문입니다. 임대사업자들은 개인 사유인 부동산을 자신의 뜻대로 운용하지 못한다는 데 큰 불만을 품고 있습니다.

 

정부는 부동산 안정세를 잡기 위해 이번 개정안을 내놓았지만, 그러나 이러한 법 개정안에는 항상 꼼수나 우려의 목소리가 함께 존재합니다. 이번 개정안을 통해 임대인 즉, 집주인이 겉으로는 실거주 목적이라고 위장 전입해놓고, 신규 세입자 받으면서 전셋값 대폭 올리는 식으로 꼼수를 부릴 수도 있을 것입니다.

 

 

또한 임대인들은 신규 새 입자를 받을 때 기존에 2년 추가 계약 연장으로 올리지 못했던 임대료를 4년 치 한꺼번에 대폭 올려버릴 수 있어 이에 따른 부작용을 초래할 수 있습니다.

 

전월세 금액을 일정기간 올리는 것이 제한되기 때문에, 전세를 보증부 월세인 반전세나 월세로 전환하는 분위기가 커질 수 있습니다. 

 

만일 이렇게 바뀐 개정안 때문에 손해를 입을 것을 우려한 임대인들이 되려 전세 매물을 내놓지 않을 가능성도 배재하기 힘들겠습니다. 그야말로 전세 품귀현상이 될 수 있는 것입니다.